2026/Grupo8/DimensionamientoFisico

Determinación de la Localización

- Armar una matriz de Localización o seleccionar la localización basada en factores restrictivos.

Para evaluar la localización del proyecto se utilizó una matriz ponderada, asignando a cada factor una Importancia Relativa del Factor (IRF) y a cada alternativa un puntaje de Desempeño del Factor Respecto de la Alternativa (DFRA). La escala utilizada fue de 1 a 5, donde 1 representa una condición desfavorable y 5 una condición muy favorable.

Las alternativas comparadas fueron:

• Alternativa 1: Parque Industrial Ezeiza / Spegazzini-Canning.
• Alternativa 2: Zona industrial Pompeya, CABA.
• Alternativa 3: Parque Industrial Zárate / Zárate-Campana.

Factor	IRF	Alt. 1 Ezeiza DFRA	IRF × DFRA	Alt. 2 Pompeya DFRA	IRF × DFRA	Alt. 3 Zárate DFRA	IRF × DFRA
Disponibilidad de materia prima	5	5	25	4	20	4	20
Costo y disponibilidad de terrenos	4	4	16	2	8	5	20
Disponibilidad de mano de obra calificada	3	4	12	5	15	3	9
Accesibilidad a logística	5	5	25	4	20	4	20
Proximidad al mercado objetivo / clientes	4	4	16	5	20	3	12
Disponibilidad de energía eléctrica y agua industrial	2	4	8	4	8	5	10
Regulaciones ambientales y tratamiento de residuos	3	4	12	3	9	4	12
Incentivos fiscales o beneficios zonales	2	3	6	2	4	4	8
Precio relativo del m² / alquiler industrial	4	4	16	2	8	5	20
Costo de vida local	3	4	12	2	6	4	12
Impuestos locales	3	3	9	2	6	4	12
Habilitación / aptitud como zona industrial	—	Sí	—	Sí, sujeto a inmueble	—	Sí	—
SUMATORIA	—	—	157	—	124	—	155

Valores de referencia para la fila de precio m²:

• Ezeiza: aprox. US$ 80/m²
• Pompeya: aprox. US$ 180/m²
• Zárate: aprox. US$ 55/m²

Los valores de referencia del m² se estimaron a partir de un relevamiento propio de publicaciones inmobiliarias de terrenos, lotes industriales y naves/galpones en portales de oferta inmobiliaria como Zonaprop, Argenprop, MercadoLibre Inmuebles y sitios de comercialización de parques industriales, consultados para zonas comparables del AMBA y corredores industriales de Buenos Aires. Se utilizan únicamente como referencia comparativa para la matriz de localización, no como valores definitivos de inversión.

Para la disponibilidad de materia prima, Ezeiza obtiene el mayor puntaje por su cercanía al Aeropuerto Internacional de Ezeiza y su buena conexión con el AMBA, lo que resulta conveniente para el ingreso de APIs importados.

En cuanto al costo y disponibilidad de terrenos, Zárate es la alternativa más conveniente por su mayor disponibilidad de suelo industrial y menor costo relativo por m². Ezeiza queda en una posición intermedia, con buena disponibilidad para una planta compacta y posibilidad de expansión. Pompeya recibe menor puntaje por su mayor costo, menor disponibilidad de inmuebles industriales aptos y menor posibilidad de ampliación futura.

Respecto de la mano de obra calificada, Pompeya obtiene el mayor puntaje por ubicarse dentro de CABA, cerca de profesionales, técnicos, universidades, laboratorios y perfiles con experiencia GMP. Ezeiza también permite captar personal del AMBA y del conurbano sur. Zárate posee mano de obra industrial, pero menor disponibilidad inmediata de perfiles farmacéuticos especializados.

La accesibilidad logística favorece a Ezeiza por su conexión con autopistas, cercanía al aeropuerto y acceso al mercado del AMBA. Pompeya tiene buena cercanía a clientes y proveedores, pero presenta limitaciones por tránsito urbano, horarios de carga y descarga y menor espacio operativo. Zárate tiene buena conectividad vial, aunque está más alejado del mercado inicial principal.

La proximidad al mercado objetivo es mayor en Pompeya, por su cercanía a hospitales, droguerías, financiadores, obras sociales y organismos administrativos. Ezeiza mantiene buena cercanía al AMBA y resulta adecuada para abastecer el canal institucional. Zárate queda en desventaja relativa por su mayor distancia al núcleo de demanda inicial.

En cuanto a energía eléctrica y agua industrial, las tres alternativas son viables, aunque Zárate obtiene el mayor puntaje por su perfil de parque industrial y mejor aptitud para crecimiento. Ezeiza también presenta buenas condiciones, sujetas a la factibilidad específica del predio. Pompeya puede requerir mayores adecuaciones si se utiliza un inmueble reconvertido.

Para regulaciones ambientales y tratamiento de residuos, Ezeiza y Zárate presentan mejores condiciones por ubicarse en entornos industriales con menor conflicto urbano.

Los incentivos fiscales o beneficios zonales favorecen a Zárate por su perfil industrial. Ezeiza queda en una situación intermedia, mientras que Pompeya presenta menor atractivo relativo por sus mayores costos urbanos.

Respecto al precio relativo del m², Zárate obtiene el mayor puntaje por presentar los valores más bajos. Ezeiza tiene un costo intermedio, mientras que Pompeya presenta el costo relativo más alto por la menor disponibilidad de inmuebles industriales aptos.

El costo de vida local y los impuestos locales favorecen más a Ezeiza y Zárate que a Pompeya. En Pompeya, al tratarse de una localización dentro de CABA, los costos indirectos, tasas y presión urbana son mayores.

Finalmente, la habilitación como zona industrial es viable en las tres alternativas. Ezeiza y Zárate presentan mejor aptitud general por estar en entornos industriales. Pompeya también es posible, pero depende más del inmueble específico, su estado edilicio, zonificación y capacidad de adaptación a requerimientos GMP.

A partir de la matriz ponderada, la alternativa seleccionada es el Parque Industrial Ezeiza / Spegazzini-Canning.